鴻鈞代書事務所
客服電話:(02)8972-0808

重購自住宅 大換小也可退稅

2015-06-12 04:27:25
經濟日報 記者 陳美珍

 

分享「自用住宅」可以算是未來房地合一課稅制下最受禮遇的課稅房屋,不僅可獨享400萬元的免稅額,超過免稅額部分的獲利,即使必須按10%稅率課稅,若是售屋目的為換屋時,還可以再透過優厚的重購退稅機制,將售屋利得稅負一舉化為烏有。
舊制之下,重購退稅機制原本即已存在,但是合一課稅新制施行時,重購退稅的範圍將較舊制更為擴大。新制不再要求舊屋換新屋時,只能價格愈換愈貴,或面積愈換愈大,而是符合「自用住宅」以及「二年內重購」的要件,就可以申請退還或扣抵所需繳納的所得稅。

先以「二年內重購」為例,換屋者不管是先買新屋、再賣舊屋,或是先賣舊屋、再買新屋,買與賣相距的時間都在二年以內完成,就達到基本退稅要件。

再來則是「自用住宅」的定義,與舊制不同的是,合一課稅新制對於自用住宅的要求,分別由設籍、持有、用途與年限設有四大門檻,即:夫或妻及未成年子女需完成設籍,持有並做自用住宅使用的年限要連續滿六年,六年期間不能營業也不能出租。

必須強調的是,準備出售的舊屋或購入的新屋,都要符合新制對「自用住宅」的要求,才算具備新制重購退稅的申請資格。

新制重購退稅所以較舊制的退稅獎勵優厚,主要就在不論是要大換小、或是小換大,豪宅換平房、或平房換豪宅,其因出售自用住宅所繳納的所得稅,都可以申請全數或按比例退稅。簡單來說,如果是低價屋換高價屋,出售低價屋所繳納的所得稅,可以全數退稅;反之,若是想要換購較為低價的房屋,同時出售高價舊屋時,也可以按照重購(新屋)價格占出售(舊屋)價格的比率,申請退稅。

舉例來說,甲在2016年1月1日以2,000萬元買進A房產,在2025年時決定出售,並在同年以1,000萬元換屋買進一戶較小的B房產,假設A房產出售時的房地合一收入,扣除取得成本、各項費用與自用住宅免稅額,及依土地稅法計算的土地漲價總數額後,還要繳納40萬元所得稅。甲符合「二年內換屋」以及「出售自用住宅」的二大要件,出售A房產所繳納的40萬元,即已取得申請退稅的資格。

 

鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士
大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢       客服電話:(02)8972-0808

推薦案例