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專業、經驗、誠信

所長的話


89年加入經營團隊,擔任地政士所長一職,多 年來本所經營除了依靠「專業」、「經驗」外,就是「誠信」二字的信念來服務普羅大眾。 古人云:「人而無信,不知其可也。」在現今社會上為人處事若不講信用,根本無法取得別人的信任,讓他放心的把身家財產託付於你辦理。 人無信則不立,所以我把「誠信」當成本事務所的經營理念, 時時警惕自己,莫忘初衷,這也是本所長期以來能屹立不搖的碁石。

 

鴻鈞地政士事務所 所長 林桐助

文章專區

地政、買賣、信託、節稅等相關報導

案例分享

鴻鈞地政士服務案例

  • 繼承時如何節稅

                                               繼承時如何節稅           王君正值壯年,投資理財得心應手,累積不少財富,在一次與朋友把酒言歡之際,因心肌梗塞不幸去世。處理完王君的後事之後,王太太帶著先生遺產相關資料來公司,不動產的公告現值高達5855萬元,銀行存款230萬元。王太太有點擔心現金不足以繳納遺產稅。     詳細了解之後,王先生有二名成年子女,母親尚健在,父親在3年前已去世,並已繼承父親的遺產2039萬元(已繳過遺產稅)。遺產中發現有農地910萬元及公共設施保留地750萬元。經過抽絲剝繭、條列分析,最後只繳了34.7萬元的遺產稅。令王太太鬆了一口氣。 詳細算式: (一)遺產總額:6085萬元 (二)免稅額:1200萬元 (三)扣除額:839萬元 包括:配偶扣除額:493萬元 直系卑親屬扣除額:100萬元 父母扣除額:123萬元 喪葬費:123萬元 (四)不計入遺產總額:3699萬元 農地:910萬元 公共設施保留地:750萬元 3年前繼承的遺產:2039萬元 (...
    2015/12/31/ 閱讀全文
  • 房地合一稅

    民國105年1月1日購買房地、以5000萬出售、費用180萬、土地增值稅20萬、土地漲價總數額100萬 僅能適用房地合一稅 民國105年10月1日 >> 未滿1年 >> (5000萬-4000萬-180萬)X45%=369萬 民國106年10月1日 >> 未滿2年 >> (5000萬-4000萬-180萬-100萬)X35%=252萬 民國107年03月1日 >> 2年~10年 >> (5000萬-4000萬-180萬-100萬)X20%=144萬 民國115年04月1日 >>  10年以上 >>(5000萬-4000萬-180萬-100萬)X15%=108萬 民國111年03月1日 >> 持有6年自住 >>  (5000萬-4000萬-180萬-100萬-400萬)X10%=32萬   出處:黃志偉  老師 之講義   鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士 大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢       客服電話:(02)8972-0808  
    2015/12/29/ 閱讀全文
  • 重購自住宅 大換小也可退稅

    2015-06-12 04:27:25 經濟日報 記者 陳美珍   分享「自用住宅」可以算是未來房地合一課稅制下最受禮遇的課稅房屋,不僅可獨享400萬元的免稅額,超過免稅額部分的獲利,即使必須按10%稅率課稅,若是售屋目的為換屋時,還可以再透過優厚的重購退稅機制,將售屋利得稅負一舉化為烏有。 舊制之下,重購退稅機制原本即已存在,但是合一課稅新制施行時,重購退稅的範圍將較舊制更為擴大。新制不再要求舊屋換新屋時,只能價格愈換愈貴,或面積愈換愈大,而是符合「自用住宅」以及「二年內重購」的要件,就可以申請退還或扣抵所需繳納的所得稅。 先以「二年內重購」為例,換屋者不管是先買新屋、再賣舊屋,或是先賣舊屋、再買新屋,買與賣相距的時間都在二年以內完成,就達到基本退稅要件。 再來則是「自用住宅」的定義,與舊制不同的是,合一課稅新制對於自用住宅的要求,分別由設籍、持有、用途與年限設有四大門檻,即:夫或妻及未成年子女需完成設籍,持有並做自用住宅使用的年限要連續滿六年,六年期間不能營業也不能出租。 必須強調的是,準備出售的舊屋或購入的新屋,都要符合新制對「自用住宅」的要求,才算具備新制重購退稅的申請資格。 新制重購...
    2015/12/29/ 閱讀全文
  • 生前移轉財產好?死後繼承好?

    生前移轉財產好?死後繼承好? 劉君辛苦多年,賺得土地1筆(取得當時公告現值總計80萬元)、房屋1棟及銀行存款50萬元,其有配偶及1子1女,劉君擔心死後會被課徵遺產稅,於103年2月14日將該土地及房屋贈與其子(贈與當時土地公告現值總計500萬元、房屋評定現值80萬元),應繳多少贈與稅?有無相關稅賦?若留待以後由其子繼承,繼承人需繳多少遺產稅? 解析: 一、贈與土地有2種稅賦:贈與稅、土地增值稅(稅率為20%、30%、40%)。 二、贈與房屋有2種稅賦:贈與稅、契稅(稅率6%)。 三、因繼承而移轉之土地房屋不課土地增值稅、契稅。 四、103年2月14日贈與其子土地、房屋,應繳納多少稅賦,計算如下: (一)贈與稅 贈與總額:5,800,000元  免稅額:2,200,000元  贈與淨額:3,600,000元  稅率:10%。 應納贈與稅額為360,000元 (二)土地增值稅:假設為1,920,000元 (三)契稅:假設為60,000元 五、若同年度由其子繼承,繼承人應繳納多少遺產稅?計算如下: (一)遺產總額:6,300,000元 (二)免稅額:12,000,000元 (三)扣除額:7,160,000元 包括:配偶扣除額:4,930,000元 直系卑親屬扣除額:1,000,000元 喪葬費:1,23...
    2015/12/29/ 閱讀全文
  • 土增稅重購退稅

    蔣君於101年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記,申報移轉現值總價120萬元,課徵土地增值稅25萬元,復於103年9月25日訂約,同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆,申報移轉現值110萬元,請問蔣君是否符合重購退稅要件?可申請退稅若干? 答:按土地稅法第35條規定,重購退稅必須符合「2年內買、賣」之適用,如為先出售自用住宅用地再另行購買自用住宅用地,這「賣」的時間,是以「完成移轉登記或是領取補償地價之日」為準,而「買」的時間,就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準,予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅,因此應以立約日103年9月25日為計算基準,符合辦理重購退稅的條件,至其退稅額說明如下:  1.先決定不足支付新購土地地價之總額:新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數  【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。  2.蔣君可申請退還的土地增值稅是15萬元。  3.假設新購土地申報移轉現值為125萬元,則不足額為30萬元,已繳納之土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。  【1,250,000元-...
    2015/12/29/ 閱讀全文
  • 土增稅案例

    李某有一筆土地,面積510.67平方公尺,持分1/10,申報移轉時每平方公尺土增稅公告現值為136000元,上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺33500元,最新公告之台灣地區消費物價指數為102.6%,曾經繳納重劃負擔費用3133533元,擁有年限7年,李某出售時要繳納多少土地增值稅? 申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額*台灣地區消費物價指數-重劃負擔費用=土地漲價總數額 (136000*510.67*1/10)-(33500*510.67*1/10*102.6%)-3133533=2056356 漲價倍數之計算=土地漲價總數額/(前次移轉時所申報之現值總額*台灣地區消費物價指數) 2056356/(33500*510.67*1/10*102.6%)=1.17 應納稅額:土地漲價總數額*0.3-(前次移轉時所申報之現值總額*台灣地區消費物價指數)*0.1 2056356*0.3-(33500*510.67*1/10*102.6%)*0.1 =616906-175522 =441384元 重劃後第一次移轉可減徵40% 441384*(1-40%)=264830元…應納稅額   鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士-大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢        客服電話:(02)8972-0808    
    2015/12/29/ 閱讀全文

常見問題

FAQ

常見問題

<如何查詢登記有案之地政士?

該資料可進入內政部地政司全球資訊網,點選「資訊與服務>地政相關系統查詢>開業地政士查詢」。

 

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什麼情形要申報登錄成交資訊? 申報登錄之期限為何?

一、    買賣案件:凡登記原因為「買賣」的移轉案件,應於登記完畢次日起30日內,由權利人(買方)、地政士或不動產經紀業申報登錄。

二、    租賃案件:透過仲介業者成交之租賃案,應於簽訂租賃契約書後30日內,由仲介業者申報登錄。若當事人自行成交,則無須申報登錄。

三、    預售屋案件:透過代銷業者成交之預售屋案(含未辦理所有權第一次登記之新成屋),應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,由代銷業者申報登錄。若是建商或地主自行銷售之預售屋,則等到房子蓋好辦理所有權移轉登記時,以買賣案件辦理申報登錄。代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士

<繼承登記類>如何查詢被繼承人產權資料?應準備那些文件?

請攜帶載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本(但地政事務所能以電腦處理達成查詢者免附)及繼承人之身分證正本、印章到地政事務所申請,經審核無誤後即可查詢被繼承人之歸戶資料。鴻鈞代書 鴻鈞地政士

<繼承登記類>被繼承人所遺之不動產,多久沒辦理繼承登記,才會被地政機關列冊管理?又被列冊管理是不是需要繳交費用?

依土地法第73條之1規定,土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於3個月內聲請登記;逾期仍未聲請者,得由地政機關予以列冊管理,但有不可歸責於聲請人之事由,其期間應予扣除。以前土地法規定,被政府代管的不動產,是要繳交代管費的,但是土地法第73條之1於民國89年1月26日修正公布後,由原來「代管」修正為「列冊管理」,而且不再收取列冊管理費用。又位於本市的不動產在土地法89年修正前已經被代管者,已執行代管之期間併入列冊管理期間計算,而且到現在還沒有辦理繼承登記者,也不用再繳交代管費用。

<繼承登記類>已經被地政機關列冊管理的不動產,如果一直沒有辦理繼承登記的話,會怎麼樣?

未辦繼承登記之不動產經地政機關列冊管理滿15年仍未辦理繼承登記者,則移送財政部國有財產局公開標售,標售所得價款儲存於專戶,繼承人得依法定應繼分領取,逾10年無繼承人申領該價款者,歸屬國庫。

(註:財政部國有財產局自102年1月1日改制為財政部國有財產署)

<繼承登記類>未辦繼承登記不動產列冊管理之目的為何?期限多長?何時會移請國有財產局標售?標售所得價款之處理方式為何?

一、列冊管理之目的,依土地法第73條之1之立法意旨乃是為督促繼承人儘速辦理繼承登記,以使地籍資料與實際相合,兼以保障繼承人法定取得之權益。逾期未辦理繼承登記而執行列冊管理,甚或移送國有財產局標售只是一種手段,係基於維護土地資源使地籍資料完整並促進土地合理利用及有關土地政策之推展。

二、列冊管理之期限,依土地法第73條之1第2項規定:「前項列冊管理期間為15年,逾期仍未聲請登記者,由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者,於標售後喪失其占有之權利;土地或建築改良物租賃期間超過5年者,於標售後以5年為限。」

三、標售所得價款之處理方式,依土地法第73條之1第4項規定:「標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存,繼承人得依其法定應繼分領取。逾10年無繼承人申請提領該價款者,歸屬國庫。」。

(註:財政部國有財產局自102年1月1日改制為財政部國有財產署)

逾期未申報或申報不實,是否會處罰?

一、權利人(買方)如屆期未申報或申報不實,不會直接處罰,而會給予一次限期改正的機會,但經通知限期改正而屆期未改正者,則會處以新臺幣3萬至15萬元的罰鍰,並再限期改正,如屆期未改正者,則按次處罰至完成改正為止。

二、地政士或不動產經紀業(含仲介業及代銷業)如屆期未申報或申報不實,則直接裁處新臺幣3萬至15萬元之罰鍰,並限期改正,如屆期未改正者,則按次處罰至完成改正為止。

申請不動產登記是否須親自辦理?

向地政事務所辦理各項登記業務,可自己辦理,也可出具委託書委託他人代為辦理。如果是簡易登記案件還可以通信申請。

實價登錄是否只要申報登錄房地成交價?

由於各界對於不動產交易最關切的就是成交價格,但房地產價格的形成,受區位及不動產本身的條件等因素影響,所以實價登錄如僅申報成交價並無法呈現有效的資訊,故申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊,以讓大眾了解各成交案件之差異性。代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士

<限制登記>何謂「限制登記」?限制登記有哪幾種?

依土地登記規則第136條規定,土地法第78條第8款所稱限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。限制登記,包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記,及其他依法律所為禁止處分之登記。

 

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<繼承登記類>如何辦理土地拋棄繼承,應備何文件?

按民法第1174條規定,繼承人應於知悉其得繼承之時起3個月內,檢附被繼承人死亡證明書、除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本(但地政事務所能以電腦處理達成查詢者免附)、繼承系統表、印鑑證明、繼承權拋棄通知書收據等,具狀向被繼承人住所地之地方法院聲明拋棄繼承權。鴻鈞代書 鴻鈞地政士

<繼承登記類>繼承登記如何辦理?應檢附那些文件?要到哪裡辦?可以郵寄申請嗎?或是一定要找地政士(代書)辦理?最遲應何時辦理?逾期辦理有無處罰規定?

一、辦理繼承登記時,應先向被繼承人戶籍所在地的國稅局申報遺產稅,繳清稅款後取得遺產稅繳納(免稅)或同意移轉證明書,並至不動產所在稅捐稽徵機關加蓋無欠繳稅費章戳後,檢附登記申請書、登記清冊、繼承系統表、載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現在的戶籍謄本(但地政事務所能以電腦處理達成查詢者免附)、土地、建物所有權狀、遺產稅繳清(免稅)證明書或同意移轉證明書及其他相關證明文件,向不動產所在之地政事務所申辦;如有拋棄繼承者,並應加附拋棄書及印鑑證明(繼承開始在74.6.5以後,拋棄繼承應檢附法院准予備查之文件,免附印鑑證明);如有協議分割繼承者,並應加附協議書正副本(正本需按不動產權利價值千分之一貼印花)及全部繼承人印鑑證明。申請人可以親自或委託他人辦理,但是不受理以郵寄方式申辦。

二、上述登記申請書及登記清冊書表,可向本市各地政事務所服務台免費索取,或上臺北市民e點通下載,本市各地政事務所並印製繼承登記申請須知供民眾免費索取。

三、地政士法已於90年10月24日公布並於91年4月24日起施行,以前所稱的「代書」,現在已改稱為「地政士」,但是必須要領有開業執照而且有加入地政士公會的地政士才可以執業。所以,如果因無法親自辦理繼承登記而需委託地政士辦理的話,一定要找有開業執照且有加入公會的地政士。想知道地政士是否領有開業執照及是否加入公會,可上本局網站服務園地中查詢服務項下的合法不動產服務業者查詢 

四、繼承登記應於被繼承人死亡之日起6個月內辦理,但如有不可歸責於聲請人之事由者,其期間可予扣除(例如:向國稅局申報遺產稅,國稅局受理之期間)。聲請逾期者,每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰,最高可罰至登記費之20倍。

<繼承登記類>如果繼承人因遺產分配始終無法達成協議或被繼承人之權狀尋覓不著或其他原因無法檢附,致擔憂該遺產可能被地政機關列冊管理,有無解決辦法?

如果繼承人對於遺產分配一直無法達成協議或無法檢附被繼承人權狀,致遲未聲請繼承登記,擔憂被地政機關列冊管理或將來辦理繼承登記時需繳罰鍰,可先依土地登記規則第120條規定,由部分繼承人檢附辦理繼承登記應備文件及切結無法檢附被繼承人之所有權狀之事由,向地政事務所申請繼承登記為全體繼承人公同共有。該被繼承人之權狀,登記機關於登記完畢時將公告註銷,俟全體繼承人達成協議後,再向地政事務所申辦遺產分割登記事宜。

<繼承登記類>親人過世時,誰是繼承人?

依照民法第1138條規定,遺產繼承人,除配偶外,依次列順序定之:(一)直系血親卑親屬(二)父母(三)兄弟姊妹(四)祖父母。第(一)順序之繼承人,以親等近者為先,配偶有相互繼承遺產之權,其應繼分則依同法第1144條定之。

假設買賣案件於101年9月1日登記完畢,該買賣案件申報登錄期限之最後一日為何?

買賣案件必須在買賣移轉登記完畢次日起30日內完成申報,故101年10月1日為該買賣案件申報登錄期限之最後一日。

權狀遺失如何申請補發?可以跨縣市申請嗎?

一、 土地、建物所有權狀或他項權利證明書遺失時,由登記名義人檢具登記申請書、登記清冊、切結書(敘明滅失原因)或其他有關證明文件(如政府機關出具之公函、相關之「火災證明」或「報案證明」等)、身分證明等文件向不動產所在地之登記機關申請,經登記機關公告30日,並通知登記名義人。公告期滿無人提出異議後,即予補發。如登記名義人本人未能持國民身分證正本親自至地政事務所核對身分者,得檢附原因發生日期前1年以後核發之印鑑證明,委託他人代理申請。

二、 按土地登記係由該土地所在地之地政事務所辦理(土地登記規則第3條),故遺失不動產所有權狀,應由登記名義人向土地所在地之地政事務所申請書狀補給登記,無法跨縣市申請。

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